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Ertragsabsicht: Kauf zahlreicher Grundstücke | Steuern



Die steuerpflichtige Tätigkeit nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist objektbezogen und nicht grundstücksbezogen, also auf einen konkreten Immobiliengegenstand ausgerichtet, auch wenn sich die Gegenstände auf einem Grundstück befinden. Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts München ist auch in Bezug auf die Immobilie die Absicht zur Erzielung von Einkünften zu prüfen.

Im vorliegenden Fall haben die verheirateten Steuerpflichtigen im Zeitraum von 2003 bis 2016 bundesweit insgesamt 111 Immobilien erworben, mit denen sie nach eigenen Angaben Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen wollten und die sie in die jeweiligen Einkommensteuererklärungen aufgenommen haben Anhang V durch Berechnung des Mehreinkommens.

Dabei handelt es sich meist um unbebaute Grundstücke, die sie überwiegend auf Zwangsversteigerungen zu Kaufpreisen von teilweise einigen Hundert oder Tausend Euro erworben hatten. Sie gaben an, dass sie einen Teil des Grundstücks als landwirtschaftliche Nutzfläche, als Lagerfläche oder Ähnliches pachten würden bzw. zu pachten beabsichtigen.

Aufgrund ihrer anhaltenden aktiven Mitarbeit in ihrem Bauunternehmen hätten sie in den ersten Jahren nach dem Erwerb nicht alle Mietanfragen, die üblicherweise telefonisch gestellt wurden, beantworten und bearbeiten können. Dadurch blieben viele Objekte unvermietet, was sich nach der Pensionierung im Jahr 2020 ändern wird.

Einbeziehung in die Gesamtüberschussprognose

Das Finanzamt erließ Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2013 bis 2016, wobei die geltend gemachten Verluste hinsichtlich einzelner V+V-Liegenschaften vorerst nicht anerkannt wurden, da die Absicht, einen Überschuss zu erwirtschaften, nicht abschließend beurteilt werden konnte. Bei Einzelobjekten, bei denen keine Erträge erzielt wurden, wurde der Ertrag schließlich auf null Euro festgesetzt.

Dem widersprachen die Steuerpflichtigen mit der Begründung, dass die für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erforderliche Ertragsabsicht und die in diesem Zusammenhang zu prüfende Gesamtüberschussprognose vorliegend nicht isoliert von jeder einzelnen Immobilie betrachtet und beurteilt werden dürfe . Beabsichtigt ein Steuerpflichtiger, durch die Vermietung und Verpachtung mehrerer Immobilien einen Gesamtüberschuss zu erzielen, müssten bei der Durchführung der Gesamtüberschussprognose auch diese Immobilien in die Gesamtüberschussprognose einbezogen werden.

FG München: Steuerpflichtige Tätigkeit ist gegenstandsbezogen

Die Klage des Steuerpflichtigen hatte insoweit keinen Erfolg. Nach Auffassung des Finanzgerichts ist die steuerpflichtige Tätigkeit gemäß § 21 Abs. § 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist objektbezogen und nicht grundstücksbezogen, also auf einen bestimmten Immobiliengegenstand ausgerichtet. Dies gilt auch dann, wenn sich die Gegenstände auf einem Grundstück (im Sinne des Zivilrechts) befinden.

Vermietet der Steuerpflichtige hingegen mehrere Grundstücke oder das gesamte Grundstück – bestehend aus unterschiedlich genutzten Teilen – aufgrund nur eines Rechtsverhältnisses und damit zu gleichen rechtlichen Vertragsbedingungen, ist die Vermietungstätigkeit zu beurteilen gleichmäßig. Wie die objektive Tatsache ist auch die subjektive Tatsache – die Absicht, Einkommen zu erzielen – objektbezogen.

Es ist nur bezogen auf mehrere Objekte oder das gesamte Grundstück zu prüfen, ob die Vermietungsaktivität gleichzeitig auf mehrere Objekte oder auf das gesamte Grundstück gerichtet. Werden hingegen verschiedene Teile eines Gebäudes auf einem Grundstück einzeln vermietet – aufgrund unterschiedlicher Rechtsverhältnisse oder nach Maßgabe unterschiedlicher miet- oder pachtrechtlicher Vertragsbedingungen –, bezieht sich die zu untersuchende Absicht zur Erzielung von Einkünften nur darauf zum jeweiligen Objekt.

Hinweis: Unterschiede zur Wohnraummiete

Entsprechend dem Regelungszweck des § 21 Abs. Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG kann bei einer langfristigen Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typischerweise davon ausgegangen werden, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, den subjektiven Steuertatbestand zu realisieren und damit, wenn auch über einen längeren Zeitraum, einen Mehrertrag zu erwirtschaften Zeiträume, in denen es zu Werbekostenüberschüssen kommt. Dies gilt allerdings nur für die Vermietung von Wohnraum, nicht jedoch für die Vermietung von Gewerbeimmobilien oder, wie im Fall des Urteils, von unbebauten Grundstücken.

FG München, Urteil vom 26.09.2022, 7 K 169/20

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